ООО УК "Комплекс-М"
Репутация как деньги: ее легче заработать, чем сохранить.
В помощь председателю совета МКД !
В КАКИЕ СРОКИ управляющая организация ДОЛЖНА ПРЕДОСТАВИТЬ ОТВЕТ на запрос собственника или иного лица?
1 день:
*общая информация об управляющей компании (далее - УК), ТСЖ, ЖСК, ЖК (фирменное наименование, номер лицензии и срок её действия, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства УК, режим работы, информация о днях и часах приёма, контактные телефоны УК и представительства, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций);
*сведения о размерах цен (тарифов), подлежащих применению при определении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, о реквизитах нормативных правовых актов, решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) (при их наличии), которыми они установлены;
*сведения о нормативах потребления коммунальных услуг и коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД;
*прочая информация, указанная в пункте 34 Правил (https://base.garant.ru/70379374/) осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждённых постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее - Правила).
2 дня - ответ на заявление об изменении размера платы за содержание жилого помещения.
3 дня:
*информация о помесячных объёмах потреблённых коммунальных ресурсов по показаниям общедомового прибора учёта коммунальных ресурсов (далее - ОДПУ);
*о суммарном объёме коммунальных услуг, потреблённых в помещениях МКД;
*об объёмах коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления;
*об объёмах коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в МКД;
*о показаниях ОДПУ за период не более 3 лет со дня снятия показаний;
*ответ на жалобу потребителя на качество предоставления коммунальной услуги;
*предлагаются новые дата и время осуществления работ по вводу индивидуального прибора учёта коммунальных ресурсов в эксплуатацию в случае невозможности исполнения заявки о вводе в указанные потребителем в заявке дату и время.
Предоставляются копии следующих документов:
*акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в МКД, общего имущества в МКД;
*акт о нарушении качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ по содержанию общего имущества в МКД;
*акт проверки предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
5 дней:
*информация о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
*перерасчёт платы за коммунальные услуги в связи с временным отсутствием потребителя (осуществляется на основании заявления потребителя и прилагаемых к заявлению документов).
10 дней:
*иная информация, относящаяся к управлению МКД, не перечисленная в пунктах 31-34 Правил;
*осуществляется проверка состояния индивидуального прибора учёта коммунальных ресурсов по заявлению потребителя;
*рассматривается требование об уменьшении платы за оказанные услуги УК или возмещения убытков, возникших из-за того, что потребитель самостоятельно исправлял недоработки за УК (или нанимал третье лицо);
*рассматривается требование о возврате денег, которые уже уплачены, и возмещении расходов, которые возникли из-за отказа от выполнения договора.
30 дней - ответ на запрос любой информации лица, не являющегося собственником или пользователем помещений в МКД.
45 дней - осуществляются мероприятия по проведению общего собрания собственников помещений в МКД по заявлению собственников, обладающих не менее 10% голосов (при этом в заявлении о проведении такого собрания должна быть указана повестка дня).
КАК ПОВЫСИТЬ ВОВЛЕЧЁННОСТЬ ЖИТЕЛЕЙ В ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩИХ СОБРАНИЙ?
Общее собрание собственников — это основной способ управления многоквартирным домом (далее - ОСС). На нём решаются практически все вопросы, касающиеся жизни дома.
Ежегодное ОСС проводится во втором квартале, его обязаны провести собственники. Внеплановые ОСС могут инициировать как жители, так и управляющая компания (далее - УК). А еще собственники могут попросить УК организовать ОСС.
Но как заинтересовать собственников и набрать кворум? Государственная жилищная инспекция Амурской области собрала несколько советов по этому поводу.
СОВЕТ №1: предупреждайте об ОСС заранее.
О проведении ОСС важно уведомить всех собственников помещений, причём если в квартире несколько собственников, то каждому нужно отдельное уведомление.
Если в доме есть государственная или муниципальная собственность, то уведомить об ОСС нужно соответствующий орган — тот, кому принадлежит право собственности на помещение.
Что касается сроков, то оповещать нужно как минимум за 10 календарных дней до даты ОСС. Мы рекомендуем делать это несколько раз: например, за 14, за 7 дней и за два дня до ОСС.
В уведомлении нужно указать:
- информацию об инициаторе ОСС;
- форму, дату и место проведения;
- дату окончания приёма решений;
- уточнить повестку ОСС;
- разъяснить, какие связанные с ОСС документы и где можно будет посмотреть.
СОВЕТ №2: включайте в повестку действительно важные вопросы.
Необходимо помнить, что повестку нельзя менять в процессе проведения. Исключение — если на ОСС пришли все собственники и единогласно проголосовали за изменение повестки.
Не забудьте правильно расставить акценты:
- кратко перечислить действительно важные вопросы, которые будут решаться на ОСС;
- уточнить, как эти изменения повлияют на быт жителей;
- вежливо объяснить, что произойдет, если кворум не соберётся (разъяснить о негативных последствиях).
СОВЕТ №3: не пренебрегайте правилами.
Если УК при проведении ОСС не будет соблюдать правила, это грозит последствиями: результаты могут не засчитать, а отношения с жителями испортятся.
Помните, что есть вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов. В определённых случаях решение требует не менее ⅔ голосов, а в некоторых - 100% согласие.
СОВЕТ №4: мотивируйте жителей законными способами.
Ничто не мешает УК мотивировать жителей присутствовать на собраниях. Например, за явку можно дарить сувениры с корпоративной символикой УК (к примеру, карманные календари) или прощать часть долга за услуги по управлению домом.
Главное отличие таких поощрений от подкупа — безвозмездность. То есть УК ни о чём не просит взамен, кроме как присутствовать на ОСС (принимать участие в голосовании).
А мы напоминаем, что для удобства жителей и УК мобильное приложение «Госуслуги.Дом» позволяет проводить ОСС в режиме онлайн.
Что такое перепланировка?🏘️
Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ – изменение конфигурации помещения, требующее правок в его техпаспорте.
Это может быть перенос или демонтаж перегородок и дверных проёмов, устройство дополнительных санузлов и т.д.
Есть ещё переустройство: в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое либо электрическое оборудование.
Это также должно быть отражено в технической документации дома (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
То есть для перепланировки или переустройства собственнику необходимо разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Так какие конкретно работы можно проводить самостоятельно, на какие нужно специальное разрешение, а какие вообще запрещены? Разбираемся
🔹 Разрешено без согласования:
– штукатурить и красить стены, клеить обои, класть новую плитку или ламинат
– в общем, делать косметический ремонт;
– менять двери и окна, стеклить балкон, не меняя стены и проёмы;
– устанавливать новое инженерное оборудование того же типа и габаритов, что и предыдущее (трубы, ванна и т.п.);
– разбирать старую встроенную мебель и антресоли;
– переставлять электроплиту в пределах кухни.
🔹 Можно с разрешением на перепланировку:
– устанавливать другое оборудование: газовую плиту вместо электрической, душевую кабину вместо ванны и т.д.;
– менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции;
– ломать стены, строить перегородки, прорезать или заделывать проёмы;
– менять конструкцию полов в домах с деревянными перекрытиями;
– делать антресоли (не больше 40% от площади помещения).
🔹 Запрещено:
– устанавливать тёплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;
– переносить батареи на лоджию, балкон или веранду;
– пристраивать лоджии и террасы выше первых этажей;
– делать перепланировки в аварийных домах;
– объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
Уважаемые собственники помещений МКД!
Во исполнение протокола рабочего совещания губернатора области от 24.05.2022 г. сообщаем вам, о необходимости утверждения Положения о совете МКД.
Примерная форма указанного Положения размещена на сайте Государственной жилищной инспекции Амурской области, а также подробнее можно ознакомиться по ссылке
Сегодня хотелось бы поговорить о жителях.
К нам обратилась председатель Совета многоквартирного дома по ул. 50 лет Октября д. 103/1 , о возможности перехода к нам на управление.
МКД 🏠 с большим сроком эксплуатации, но после проведения капитального ремонта.
Предыдущие УК (очень хотелось написать название!!!!!!!!!) ненадлежащим образом исполняли свои обязанности, поэтому накопилось многооо проблем.
Хотим выразить восхищение председателю Совета МКД, которая не один год борется за улучшения жилищных условий не жалея времени и сил.
Долго думая, согласовав тариф, на очной части, до собственников довели информацию, что работы много, не на один год. Только совместное сотрудничество, может привести к успеху. Единогласно собственниками принято решение о сотрудничестве.
И вот мы приступаем, и видим картину захломление подвальных помещений одним из жителей.
Производим работы по очистки и вывозу мусора, планируем ремонт окон дезинфекцию и дератизацию. А на следующий день, данный житель закрывает подвальные помещения на замок. Приостанавливая весь план работ.
Попытки мирного урегулирования вопроса к успеху не привели, услышали обвинения, что всегда так было, а вы пришли и начали тут хозяйничать.
На сегодняшний день, подготовлено исковое заявление. Выявлен ряд грубых нарушений Жилищного Кодекса со стороны данного жителя.
Надеемся, этим постом мы донесём информацию, что меняются требования ЖК РФ, ежегодно вводится ряд новых нормативных актов. И жители и УК обязаны соблюдать требования действующего законодательства РФ.
А если жители не готовы исполнять закон, то смысла в совместной работе нет.
Теперь на управление мы будем принимать только те МКД, где в действительности жители заинтересованы получать качественные услуги, будут ценить и беречь наш труд, у которых есть стремление и готовность данные услуги оплачивать.
Поэтому нам пришлось отказать собственникам 16-ти многоквартирных домов, за предыдущих три месяца.
Мы любим и ценим наш труд, уважаем каждого жителя и его желание, но жителям надо понимать, для чего вместо ремонта подъезда ремонтируются инженерные сети!!!
Или то, что предыдущая УК, пять лет ничего не делала, а мы должны все это безобразие за одно лето исправить... Такие слова, к сожалению, мы тоже слышим часто.
В продолжение темы, в январе принят на обслуживание 🏠 ул. Студенческая д. 34/7 .
На сегодняшний день утилизировано более 3- х тонн автомобильных шин, а это - тяжёлый труд демонтажа.
Кроме того, - это минимум три часа на утилизацию, так как очереди на Полигон и дорога занимает время.
И до настоящего времени, ещё не всё утилизировано. Детская площадка, которая находится на совместном обслуживание двух УК в аварийном состоянии. Оборудование демонтировано. Стояки канализации, водоснабжение аварийные заменены, подвалы очищены от сточных вод.
Многие собственники благодарят, но опять же поступают жалобы. Зачем убрали шины? Поставьте ограждения вместо него!
🆘 Демонтировали детское оборудование с прогнившими досками, которое не подлежит ремонту, поставьте новое, - оставили нас без детской площадки.
Отключили ХВС для ремонта, опять же видимые негативные моменты со стороны некоторых жителей.
Конечно установим, отремонтируем и покрасим. Но, постепенно, начиная с самого главного. И на сколько быстро это сделается зависит напрямую от жителей, от вашей платежеспособности!
Ну и конечно хочется закончить, тему положительными примерами!
Председатель Совета МКД п. Моховая Падь, ДОС 16, ежедневно наводит красоту на придомовой территории.
Нет, - это не ❌ входит в обязанности совета МКД.
Это - активная жизненная позиция, с целью экономии денежных средств для решения более важных проблем которые потребуют больших затрат!!!
Председатель Совета МКД 🏠 ул. Строителей д. 68 с активными жителями, а часто и один, ежедневно выполняют работу по благоустройству придомовой территории.🌺🌺🌼 Реализуют гранты, столько времени и сил вкладывается в дом, в котором они живут!
Предоставление инициатору проведения общего собрания реестра собственников помещений в МКД👇
С 1 марта 2023 года сведения о собственнике недвижимого имущества в выписках ЕГРН стали недоступными.
📚Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 14 июля 2022 г. № 266-ФЗ в целях защиты персональных данных.
❗️Однако, данные изменения не освободили УК, ТСЖ, ЖСК от обязанности по ведению реестра собственников помещений в МКД, который содержит ФИО собственника, номер помещения и размер доли на общее имущество, и полное наименование и ОГРН собственника - юридического лица, и предоставлению этого реестра инициатору общего собрания в течение 5 дней с момента получения его письменного запроса (ч. 3.1. ст. 45 ЖК РФ).
⚠️При этом, согласие собственников помещений на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, при предоставлении в целях проведения общего собрания не требуется.
❌Таким образом, отказ в предоставлении реестра собственников будет свидетельствовать о нарушении требований ЖК РФ и являться основанием для проведения контрольного (надзорного) мероприятия.
📍Предоставление реестра собственников инициатору собрания является лицензионным требованием, за нарушение которого предусмотрена административная ответственность по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (штраф на должностных лиц в размере от 50 тыс. руб. до 100 тыс. руб. или дисквалификация на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 250 тыс. до 300 тыс. руб.).
✅В целях ведения актуальных данных реестра рекомендуем управляющим организациям активно взаимодействовать с собственниками.
📝Обращаем внимание, что по данному вопросу даны разъяснения Роскомнадзором и Минстроем России (письма от 24.11.2022 № 08-104291 и от 25.01.2023 № 3275-МС/04 соответственно), которые направлены Амуржилинспекцией в адрес организаций, осуществляющих деятельность по управлению МКД на территории Амурской области (УК, ТСЖ, ЖСК).
Как посмотреть отчет управляющей организации в ГИС ЖКХ?👇🏻
✅ Информация об отчете управляющей организации доступна в открытой части официального сайта ГИС ЖКХ. Для того, чтобы найти эту информацию, необходимо: 1️⃣ В разделе "Реестры" → "Реестры поставщиков информации" найти управляющую организацию, перейти в ее карточку.
2️⃣ В блоке "Дополнительная информация о деятельности организации" выбрать пункт "Информация об организации, осуществляющей управление многоквартирными домами".
3️⃣ Перейти на вкладку "Перечень многоквартирных домов".
4️⃣ Найти интересующий дом и нажать на ссылку по адресу дома.
5️⃣ На открывшейся странице в дополнительном меню (последний пункт справа) выбрать "Отчет по управлению".
6️⃣ На данной странице можно просмотреть размещенный отчет по управлению за интересующий период.
❇️ Кроме того, ознакомиться с размещенным отчетом по договору управления возможно в личном кабинете гражданина в разделе "Информация о договорах по дому". Для этого в карточке договора управления в дополнительном меню необходимо выбрать пункт "Отчет о выполнении договора управления".
✏️ В случае, если в системе отсутствует отчет по договору управления, гражданин вправе обратиться в организацию, осуществляющую управление домом, для размещения информации в ГИС ЖКХ. ✉️ Направить обращение о размещении отчета по договору управления в адрес управляющей организации возможно в том числе из личного кабинета, воспользовавшись инструментарием раздела "Обращения и ответы на них" (направить обращение возможно только в организацию, которая зарегистрирована в ГИС ЖКХ).
А таким, ваш отчет не должен быть, однозначно!
КАК ПРОВЕСТИ СОБРАНИЕ В ГИС ЖКХ
Одна из частых проблем при организации общих собраний собственников жилья (ОСС) – невозможность собрать всех в одном месте.
Теперь она решена: каждый собственник может стать участником ОСС онлайн благодаря новой функции ГИС ЖКХ. (https://dom.gosuslugi.ru/)
Такой режим снижает вероятность фальсификации подписей, ведь для участия нужен верифицированный аккаунт.
Кроме того, он снимает вопрос о поиске места для ОСС в крупных домах.
В Госдуму внесен законопроект № 272604-8 о внесении изменений в статью 161.1 Жилищного кодекса РФ, который касается полномочий председателя совета многоквартирного дома.
Сейчас председатель совета МКД на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Предлагается дополнить, что председатель совета МКД может пойти в суд также на основании решения общего собрания собственников, то есть без получения доверенностей.
На практике председатели и так обращаются в суд на основании решения общего собрания, так как правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания (п. 4 ст. 185 Гражданского кодекса РФ). Если суды с этим не согласны, то они все равно признают право председателя совета дома на обращение в суд - в качестве собственника, права и интересы которого нарушены и подлежат судебной защите.
Амуржилинспекция информирует о допустимых нормах температуры в жилых помещениях многоквартирного дома
В соответствии с ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» нормативная температура комнаты в жилом помещении – 18°С, угловой комнаты – 20°С; кухни – 18°С; температура в ванной и душевой – 25°С; санузла совмещенного – 25°С, отдельного туалета – 18°С.
При этом, для регионов с суровым климатом, в которых температура самой холодной пятидневки опускается ниже -31°С, нормы температуры воздуха в комнатах, обычных и угловых, повышаются, и составляют 20 и 22°С соответственно.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с районированием территории Российской Федерации по суровости климатических условий Амурская область входит в число регионов с суровым климатом.
Правила подсчёта голосов на ОСС (общем собрании собственников)
При проведении голосования путём сдачи бюллетеней, которые были заполнены письменно, принявшим участие в голосовании на ОСС считается собственник, который сдал свой бюллетень. Если собственник пришёл, но не голосовал, то принявшим участие в собрании он считаться не будет, а только присутствовавшим.
Для удобства подсчёта в бюллетене можно сделать не три колонки («за», «против», «воздержался»), а четыре, добавив колонку «не принял участие в голосовании».
Для подсчёта голосов по большинству вопросов количество голосов всех присутствующих на собрании принимается за 100%.
Голоса по каждому вопросу подсчитываются отдельно (ч. 17 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр). Суммируются ответы собственников («за», «против», «воздержался») с учётом количества принадлежащих каждому собственнику голосов. Результаты удобно заносить в эксель-таблицу или использовать автоматизированные сервисы для подсчётов результатов голосования.
При определении, было ли принято решение по конкретному вопросу повестки, необходимо учитывать, какое количество голосов для этого необходимо.
Общее количество голосов
Перед проведением голосования нужно определить общее количество голосов собственников помещений в МКД – это позволит определить, сколько нужно голосов, чтобы обеспечить кворум, и посчитать количество голосов, необходимое для решения каждого конкретного вопроса.
Общее количество голосов – это сумма площадей всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся в собственности (ст. 37 ЖК РФ).
Если в доме есть помещения, купленные по договору долевого строительства, которые в собственность ещё не оформлены, они тоже принимаются в расчёт.
Общедолевая же собственность – крыши, лестницы, подвалы и т. д. – при подсчёте не учитываются.
Количество голосов собственника
Для того, чтобы правильно подвести итоги голосования по вопросам повестки и избежать в будущем оспаривания решений собрания в суде, важно правильно определить количество голосов, принадлежащее каждому собственнику помещений.
Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Доля собственника помещения в праве общей собственности на ОИ в МКД пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Чтобы определить количество голосов одного собственника, нужно площадь принадлежащего ему помещения разделить на общую площадь и умножить на 100%.
Общая площадь – сумма площадей жилых и нежилых помещений, находящихся в конкретных видах собственности (частной и государственной).
С 1 сентября 2022 года вышли поправки, которые определяют кворум по вопросам общих собраний собственников. В этой статье вы получите ответ сколько процентов голосов нужно набрать при проведении общего собрания собственников.
В зависимости от тематики вопросов этот процент отличается. В этом материале мы сделали подборку наиболее часто встречающихся вопросов, которые включаются в повестку общего собрания собственников с указанием ссылки на закон.
Статья 46 Жилищного Кодекса РФ в п. 1 обозначает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Как определить, принято ли решение на общем собрании собственников?
Статья написана на основе законодательства и с учетом всех новых поправок, начавших действовать с 01.09.2022 года.
Чтобы определить, принято на собрании решение по вопросам, вынесенным на голосование, необходимо знать количество голосов, которое Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) требует для каждого такого решения.
Количество голосов пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме, а такая доля пропорциональна размеру площади помещения, принадлежащего собственнику. Таким образом, количество голосов прямо зависит от площади помещения, которым обладает участник голосования (необходимо также учитывать, не находится ли само помещение в общей собственности нескольких лиц).
Для общего собрания собственников помещений почти все требования к количеству голосов ЖК РФ сформулированы в ст. 44, 45. В любом случае, чтобы собрание могло принимать какие угодно решения, в нём должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В таком случае принято говорить, что кворум имеется, собрание правомочно принимать решения.
Теперь рассмотрим количество голосов по конкретным решениям, выносимым на голосование (перечень не исчерпывающий). Начнем с самых строгих требований.
Решение принимается только 100% голосов (единогласно)
Согласие всех собственников требуется при уменьшении общего имущества собственников помещений - реконструкции МКД (в т.ч. расширением или надстройкой).
В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества. Реконструкция объекта недвижимости - изменение параметров объекта либо его частей: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена/ восстановление несущих строительных конструкций (п. 14 ст. 1 ГрК РФ, см. также письмо Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08). Если реконструкция не влечет уменьшение общего имущества - то требуется 2/3 голосов от всех собственников.
Решение принимается 2/3 (66,7%) голосов
Вопросы, по которым решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников.
Многие вопросы капитального ремонта:
- о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта) (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о получении ТСЖ или кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом решение о проведении капитального ремонта предусматривает в соответствии со ст. 189 ЖК РФ утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту; предельно допустимая стоимости услуг и (или) работ, лица, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе подписывать соответствующие акты. Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то сюда же прибавляются вопросы об утверждении сроков проведения капитального ремонта и источниках финансирования работ.
Вопросы, связанные с использованием общего имущества:
- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о пользовании общим имуществом собственников иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу, и о лицах, уполномоченных на подписание этих соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных такими соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Другие вопросы.
- о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о создании ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в ИФНС, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества (ч.2 ст. 136 ЖК РФ).
- о строительстве хозяйственных построек или других зданий на территории земельного участка (п. 1, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
- чтобы включить дом в программу реновации (о включении МКД в границы территории жилой застройки), подлежащей комплексному развитию застроенных территорий (так называемая "всероссийская реновация") (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Наниматели (муниципального жилья) по данной повестке голосуют наравне с собственниками (ч. 3.2., ст. 45 ЖК РФ).
- чтобы исключить дом из программы реновации нужно чтобы проголосовали 1/3 от всех собственников дома "против", при этом общее число принявших участие должно быть не менее 50% от всех собственников. (п. 4.6. ч. 2, ст. 44 ЖК РФ).
- об установке шлагбаума, установлении сервитута/заключении соглашения на установление сервитута (обязательно необходимо определить порядок доступа (въезда) на придомовую территорию транспортных средств собственников и иных лиц, а также размер и порядок внесения платы за обслуживание шлагбаума (письмо Минстроя РФ от 03.02.2020 N 2727-ОГ/04)
Решение принимается 50% голосов от общего (!) числа собственников
Вопросы, по которым решения принимаются более чем 50%голосов от общего числа голосов всех собственников:
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о создании ТСЖ в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ),
- об утверждении устава создаваемого в одном многоквартирном доме ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ),
- реорганизация многодомного ТСЖ в форме выделения ТСЖ (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ).
- о выборе (смене) управляющей компании, о выборе способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст.44, ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) - данная норма действует с 01.09.2022 - теперь для выбора УК нужно чтобы проголосовали 50% "ЗА" от ВСЕХ собственников дома (раньше нужно было 50% от принявших участие).
- об условиях договора управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), в том числе о повышении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ, ЖК (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ)
Решение принимается 50% голосов от числа принявших участие (!) в собрании собственников
Вопросы, по которым решения принимаются простым большинством голосов от участвующих в собрании собственников.
Вопросы, связанные с общим имуществом:
- о благоустройстве земельного участка, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на таком участке; (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
Вопросы организации и проведения общих собраний:
- об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников доме в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ или кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о способе направления собственникам письменного сообщения о проведении общего собрания собственников или о доступном для всех собственников месте размещения таких сообщений (ч. 4. ст.45 ЖК РФ),
- о сроках проведения годового общего собрания собственников (по умолчанию – второй квартал каждого года) (ч.1 ст.45 ЖК РФ);
- об определении места (адреса) хранения копии протоколов общих собраний собственников и решений таких собственников (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ)
- об определении доступного для всех собственников помещения дома, в котором инициатором собрания размещается сообщение о решениях, принятых общим собранием, и итогах голосования (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ),
Вопросы о совете многоквартирного дома:
- выбор и переизбрание совета многоквартирного дома и его председателя, избрание комиссий собственников помещений (ч. 1, 6, 12 ст. 161 ЖК РФ),
- об установлении вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю (ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ). Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера,
- о сроке полномочия совета многоквартирного дома (по умолчанию – 2 года) (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ).
- об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета многоквартирного дома и его председателя, комиссий собственников в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на обеспечение деятельности совета, председателя, комиссий (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ),
Все остальные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Сюда можно отнести, например,
- о заключении собственниками, действующими от своего имени, в порядке, установленном ЖК РФ, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, с проведением перерасчета исходя из показаний общедомового прибора учета или исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям общедомового прибора учета (ч. 9. ст. 156 ЖК РФ),
- о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ),
- о выборе лица, уполномоченного действовать доме в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ),
- об отказе от указания в платежном документе штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 в случае управления домом ТСЖ или кооперативом (пп. к(1) п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).
- о дополнении перечня иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, прямо не указанных в п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
- о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества. При этом решение должно содержать величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении, которая должна быть обеспечена в результате исполнения договора, срок, необходимый для достижения такой величины экономии, цену договора и порядок ее оплаты, срок действия договора (п. 38(3) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
На практике не по всем вопросам можно однозначно определить количество требующихся голосов.
Популярное решение - закрытие мусоропроводов – вызывает много вопросов о количестве голосов для его принятия. Причина в том, что даже суды оценивают этот вопрос по-разному.
Одни считают, что заваривание мусоропровода - это вопрос использования общего имущества, реконструкции (апелляционное определением Московского городского суда по делу N 33-11823/2018, решение Куйбышевского районного суда г. Омска по делу № 2-4598/2017). Другие полагают, что закрытие мусоропровода не относится к этим вопросам и не требует квалифицированного большинства голосов, а достаточно простого большинства голосов от всех участвующих в собрании (решение Ленинского районного суда г. Саратова по делу N 2-75/2014, Первомайского районного суда г. Мурманска по делу №2- 3370/17). Третьи пишут, что закрытие мусоропровода влечет уменьшение общего имущества и требует согласия всех собственников в доме (решение Первореченскоого районного суда г. Владивостока по делу № 2-1060/17).
Некоторые суды вообще указывают на недопустимость принятия решения о прекращении работы мусоропровода в связи с нарушением п. 8.2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 (апелляционное определение Красноярского краевого суда в по делу № 33-2432/2015).
Поэтому при возникновении любых спорных вопросов рекомендуем обращать внимание на практику судов вашего региона и Верховного Суда РФ.
КАК ВЫБРАТЬ НАДЕЖНУЮ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ
- Найдите несколько управляющих компаний для сравнения. Рынок УК большой, поэтому обратите внимание на компании в пешей доступности или в районе вашего дома.
- Изучите отзывы об УК в интернете, хотя еще лучше лично спросить жителей домов, которыми управляет выбранная УК, нравится ли им обслуживание дома.
- Проверьте лицензию на управление многоквартирным домом у выбранной УК через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.
- Проверьте, не идет ли процедура банкротства УК. Воспользуйтесь единым федеральным реестром сведений о банкротстве.
- Определите причину смены нынешней УК и ожидания от новой управляющей компании. На вопрос «Зачем менять УК?» придется отвечать на общем собрании собственников, и четкие причины помогут набрать голоса за смену УК.
- Ожидания от новой УК должны быть реальными и осуществимыми. Если дом в ужасном состоянии из-за десятилетий плохого управления, то за один год не получится решить все проблемы.
- Сходите на встречу в УК и обратите внимание, не обещают ли золотые горы. Объективная оценка состояния дома и реальные возможности УК, о которых она открыто говорит, — признак профессионализма.
- Изучите договор управления домом. Обратите внимание на наличие существенных условий: перечень общего имущества, перечень работ и услуг, размер тарифа и порядок его изменения, порядок оплаты, способы контроля работы УК.
- Не верьте грамотам и кубкам управляющих компаний.
Федеральный закон от 31.07.2020 № 277-ФЗ наделил председателей Советов МКД правом с согласия ОСС подписывать договор управления и акты приёмки-передачи выполненных работ
В ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ в редакции № 277-ФЗ теперь прописано, что председатель Совета МКД действует на основании: доверенностей, выданных ему собственниками; решения общего собрания, которое наделило его полномочиями. В первом случае председатель представляет интересы только тех собственников, которые выдали ему доверенности, во втором – всех владельцев помещений в МКД.
Но для наделения председателя Совета МКД полномочиями по подписанию договора управления или актов выполненных работ не нужно было переписывать ЖК РФ: такие нормы уже содержатся в ГК РФ и подтверждены судебной практикой.
Федеральный закон от 31.07.2020 № 277-ФЗ, однако, не только не привнёс ничего нового в работу председателя Совета МКД и управляющих организаций, но и, как отметила эксперт, изменил то, что менять не стоило. До 31 июля 2020 года, когда закон вступил в силу, председатель мог подписать акт выполненных работ/оказанных услуг просто в силу своего статуса. Теперь, согласно № 277-ФЗ, он может это сделать только в двух случаях: если у него есть доверенности от собственников или ОСС наделило его соответствующими полномочиями.
Ещё одним последствием № 277-ФЗ стало изменение кворума, необходимого для принятия на ОСС решения о наделении председателя полномочиями на подписание от имени собственников документов. Из ч. 4.3 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ следует, что он составляет не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников. Если у председателя Совета МКД не будет таких полномочий и акты останутся неподписанными, то управляющую организацию могут привлечь к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Нарушение трактуется как частичное оформление результатов выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за период: не обеспечено участие собственников в контроле за качеством услуг и работ при их приёмке.
Такая судебная практика есть. Например, решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015. Орган ГЖН проверил работу управляющей организации и привлёк её к ответственности за отсутствие подписанных представителем собственников актов выполненных работ/оказанных услуг. Мировой судья подтвердил вину компании и назначил штраф в 150 000 рублей по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. УО подала жалобу в суд, но отмены решения не добилась, в том числе в апелляционной инстанции.
Акт выполненных работ управляющей компании
Кому и для чего нужны акты выполненных работ УК?
Акты выполненных работ являются составной частью технической документации многоквартирного дома. В них отражаются сведения о сроках оказания услуг и объемах выполненных работ, которые собственники поручили управляющей организации.
В какой форме составляется акт приемки работ управляющей компании?
Форма акта приемки утверждена приказом Минстроя РФ от 26 октября 2015 г. № 761/пр.
В акте должны быть указаны:
- Наименование вида работы (услуги);
- Периодичность/количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги);
- Единица измерения работы (услуги);
- Стоимость/сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу;
- Цена за одну единицу;
- Цена выполненной работы (оказанной услуги), в рублях.
Акт составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Кто должен подписывать акт выполненных работ?
Документ подписывает управляющая организация и лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников. Обычно это председатель совета многоквартирного дома.
По мнению органа жилищного надзора, любой собственник от лица всех владельцев помещений в доме не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения общего собрания.
Как часто должны составляться акты?
Периодичность оформления актов законом не установлена, её можно определить в договоре управления. По мнению органа жилищного надзора, оптимальным сроком подписания актов приёмки для работ по содержанию общедомового имущества является каждый месяц, а для работ по текущему ремонту – по факту их окончания.
Жилищная инспекция рекомендует внятно прописать в договоре управления порядок контроля за выполнением управляющей компанией взятых на себя обязательств, в том числе случаи, если председатель совета дома немотивированно отказывается подписывать акт.
Где собственнику можно ознакомиться с актами?
Все акты размещаются в государственной информационной системе - ГИС ЖКХ. Также с ними можно ознакомиться в офисе управляющей организации по запросу. Исполнение запроса обязательно.
Что делать, если у собственников есть претензии?
Если уполномоченный на подписание актов имеет претензии к качеству работ или услуг, он может отразить замечания в акте или отказаться от подписания. При этом в присутствии представителя управляющей компании нужно составить акт о выявленных нарушениях.
С момента составления и подписания такого акта собственники имеют право в течение шести месяцев в письменной форме потребовать от своей управляющей организации перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы.
Если председатель совета дома или уполномоченный, отказываясь подписать акт, не направляют письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в управляющую организацию, то документ считается подписанным в одностороннем порядке.
Форма акта, утвержденная Приказом № 761/пр, не является рекомендуемой, значит, ее следует соблюдать неукоснительно.
Если у вас нет Совета МКД как быть с актом?
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020 по делу № А27-4881/2020
Управляющая организация пыталась оспорить предписание Государственной жилищной инспекции Кузбасса. Инспекция требовала всего лишь оформить акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту в многоквартирных домах.
Управляющая компания ссылалась на то, что в домах не выбраны советы, поэтому она не может подписать акты у председателей в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.
Суд отклонил этот довод:
- в создавшейся ситуации заявитель не лишен возможности подписывать акты с участием любых собственников помещений в МКД, в то время как сведения о направлении обществом указанных актов в адрес собственников в материалах дела отсутствуют.
- в этой связи акты выполненных работ по текущему содержанию общего имущества не соответствуют требованиям Приказа № 761/пр.
- отсутствие претензий со стороны собственников на качество работ не освобождает управляющую организацию от обязанности документального оформления результатов оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту.